Vous hésitez encore à sous-louer votre appartement, craignant de tomber dans le piège de l'illégalité ? Alors qu’il s’agit d’une solution idéale pour les locataires souvent en déplacement, elle implique toutefois de respecter certaines règles. Problème, ces règles sont souvent méconnues, et entraînent de vraies complications lorsqu’elles ne sont pas suivies. Par exemple, saviez vous que l'accord écrit du propriétaire est obligatoire, que votre logement soit en secteur privé, HLM ou soumis à une réglementation spécifique ? On imagine que non !
Pas de panique, cet article est justement là pour vous guider dans votre démarche. En suivant nos conseils, découvrez comment obtenir cette autorisation, éviter la résiliation de votre bail, et fixer un loyer légal. Avec ça, fini les galères : vous maîtriserez les clés d’une sous-location sans risque, même pour des locations saisonnières.
Sommaire
La sous location d’appartement, c’est quoi ?
Vous quittez temporairement votre logement en location ? La sous-location peut être une solution pratique, mais elle est encadrée par la loi.
Elle consiste à louer tout ou partie de votre logement à un tiers (sous-locataire). Vous restez responsable vis-à-vis du propriétaire, et le sous-locataire paie son loyer… à vous.
En France, la sous-location est interdite sans autorisation écrite du propriétaire, conformément à la loi du 6 juillet 1989.
La règle d’or : obtenir l’accord écrit de votre propriétaire
Sans accord écrit du bailleur, toute sous-location est illégale. La demande doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Demandez l’autorisation par écrit.
- Indiquez le montant du loyer (proportionnel à la surface).
- Conservez la réponse signée du propriétaire.
Comme le stipule le site officiel de l’administration française, cette autorisation est obligatoire. Le propriétaire peut refuser sans justification. En cas d’accord, il ne peut toutefois pas réclamer de supplément de loyer. Autant vous dire qu’il est rare de tomber sur une sous-location légale… (c’est à dire validée par le propriétaire). Et oui, les propriétaires n’acceptent souvent pas cette pratique, même si elle peut parfois leur permettre de conserver leur locataire pendant une période plus longue.
En fonction de la nature de votre logement, les règles diffèrent. Welfare Gestion vous résume les principaux cas à connaître.
Les règles du jeu qui varient selon votre type de logement
Le plus courant
Le logement dans le secteur privé
Pour un logement vide ou meublé en secteur privé, l'accord écrit du propriétaire est là encore obligatoire. Cet accord doit couvrir le principe de la sous-location et le montant du loyer. S’applique encore la règle de tarification du loyer au mètre carré, car elle interdit tout profit illicite. Le locataire doit transmettre l'autorisation écrite du propriétaire et une copie du bail, garantissant transparence et sécurité juridique.
Le plus stricte
Le logement social
La sous-location totale est interdite en logement social. MAIS, deux exceptions autorisent une sous-location partielle :
- L'accueil d'un senior de +60 ans ou d'un adulte handicapé via un contrat d'accueil familial (notification au bailleur)
- La cohabitation intergénérationnelle avec un jeune de -30 ans (le bailleur ne peut refuser), encadrée par la loi ELAN
Le loyer reste proportionnel à la surface et soumis aux plafonds sociaux. Comme indiqué sur le site du Sénat, le loyer est encadré par les plafonds du logement social pour éviter toute exploitation.
L'exception
Le logement "loi de 1948"
Moins courant, la loi de 1948 prévoit des règles spécifiques. D’abord, le sous-locataire acquiert un droit au maintien même si le locataire quitte les lieux.
D’autre part, et pour une sous-location partielle :
- Le loyer peut être majoré jusqu'à 20% du loyer au m² principal
- Le locataire doit informer le propriétaire du loyer pratiqué en temps voulu par lettre recommandée AR
- La sous-location cesse automatiquement si le bail principal arrive à son terme
Ces dispositions font du logement loi de 1948 un cas particulier à bien maîtriser avant d'envisager une sous-location.
Fixer le loyer de la sous-location : attention à ne pas être trop gourmand !
Bon, maintenant la question qui fâche : combien pouvez-vous demander à votre sous-locataire ? L’objectif ici n’est pas de faire un profit, mais de couvrir vos frais. C’est une obligation légale et une garantie pour votre propriétaire.
Exemple concret : si votre appartement de 50m² vous coûte 750€ par mois (15€/m²), le loyer pour une chambre de 15m² ne doit pas dépasser 225€ (15m² × 15€).
Type de logement | Règle principale pour le loyer de sous-location |
| Logement du secteur privé | Le loyer au m² ne doit jamais dépasser celui du locataire principal. |
| Logement social (partiel) | Loyer proportionnel à la surface sous-louée, dans le respect des plafonds HLM. |
| Logement "loi de 1948" (partiel) | Loyer proportionnel à la surface, avec une majoration possible de 20%. |
Pour le propriétaire, la fixation du loyer est une étape clé, comme mentionné dans notre guide pour louer un appartement.
Attention
Penser que "c’est mon logement, je fixe le prix" est une erreur. En cas de dépassement, le locataire risque la résiliation du bail. N’oubliez jamais que toute somme illégale est réclamable par le propriétaire, comme le rappelle le service public. Soyez prudent(e) !
C'est d'autant plus important dans la mesure où le propriétaire risque de voir cela comme une manière de vous enrichir sur son dos, lui qui paye des charges et une taxe foncière sur le logement qui lui appartient…
Risques et responsabilités : ce qu'il faut absolument anticiper
Sous-louer sans autorisation : des conséquences très lourdes
Attention, si vous sous-louez sans l'accord du propriétaire, vous encourez des sanctions sévères. La loi interdit cette pratique sans accord écrit du bailleur. Selon l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, toute sous-location non autorisée constitue une violation du contrat de bail initial.
Les loyers perçus illégalement sont qualifiés de 'fruits civils' revenant légitimement au propriétaire selon l'article 547 du Code civil. Cet argent ne vous appartient pas légalement. La jurisprudence montre que les juges ordonnent systématiquement le remboursement des sommes perçues illégalement.
- Résiliation immédiate de votre bail.
- Expulsion du locataire et du sous-locataire.
- Remboursement de tous les loyers perçus illégalement.
- Dommages et intérêts pour préjudice subi par le bailleur.
- Amende pouvant aller jusqu'à 45 000 € et 1 an d'emprisonnement en cas de sous-location sur plateforme type Airbnb.
Cela peut entraîner la résiliation du bail par le propriétaire pour cause légitime. Les tribunaux français sanctionnent strictement ces pratiques. En 2019, un locataire a dû rembourser plus de 15 000€ de loyers perçus illégalement via Airbnb, en plus de dommages et intérêts.
Vos devoirs en tant que locataire-bailleur
Vous restez pleinement responsable du bien loué. Votre rôle dépasse le simple encaissement des loyers. Vous assumez toutes les conséquences de vos choix et ceux du sous-locataire. Selon la loi, vous êtes considéré comme le seul interlocuteur légal du propriétaire.
Vous répondez des impayés, troubles de voisinage et dégâts causés par le sous-locataire. C'est à la fois une obligation légale et une responsabilité personnelle. Si le sous-locataire cause des dégâts matériels, c'est votre bail qui est engagé.
Exigez donc du sous-locataire qu'il souscrive une assurance responsabilité civile. Sans ces précautions, vous n'êtes pas couvert en cas de sinistre. Par exemple, en cas d'incendie causé par un oubli de bougie, c’est votre assurance qui devra couvrir les dégâts.
Pour plus d'informations, consultez notre guide sur l'assurance habitation. C'est essentiel pour protéger vos intérêts et ceux du bien loué. Gardez en tête que votre bailleur peut demander la résiliation de votre bail à tout moment s'il découvre une sous-location non autorisée.
Zoom sur la sous-location saisonnière type Airbnb
La sous-location via des plateformes comme Airbnb nécessite l’accord écrit du propriétaire (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Sans cette autorisation, le bail peut être résilié et les sous-loyers perçus remboursés au propriétaire. Service-public.fr rappelle ces obligations légales.
Le loyer exigé du sous-locataire ne doit pas dépasser le montant initial au prorata de la surface. Par exemple, pour un loyer de 1 000 € mensuels sur 50 m², une moitié du logement ne pourra excéder 500 €. L’objectif est d’éviter tout profit commercial.
Pour une résidence principale, la sous-location saisonnière est limitée. À Lille et dans d’autres villes, une déclaration en mairie est souvent obligatoire. Il vous faudra ensuite :
- Obtenir l’accord écrit du propriétaire.
- Respecter le plafond de loyer (pas de bénéfice).
- Respecter la limite de 120 jours/an pour la résidence principale.
- Vérifier les obligations de déclaration en mairie.
Ce qu'il faut retenir pour une sous-location réussie
Vous l’aurez compris, pour que votre projet de sous location appartement se passe sans accroc, trois mots-clés doivent guider votre démarche : autorisation, plafond et responsabilité. Sans l’accord écrit du propriétaire, vous encourez des sanctions sévères. En respectant le plafond du loyer initial et en gardant en tête votre responsabilité juridique, vous éviterez des mauvaises surprises.
(Petite parenthèse : pour les étudiants et jeunes actifs de Lille, la sous-location encadrée offre flexibilité et stabilité financière, répondant aux besoins spécifiques de la vie étudiante. Chez Welfare Gestion, nous la voyons comme une solution gagnant-gagnant à condition qu'elle soit encadrée. Chez Welfare Gestion, nous connaissons bien les problématiques de la location étudiante à Lille. Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez être accompagné pour louer votre bien en toute sérénité, découvrez nos offres de gestion locative ou contactez nous directement !)