Entre le propriétaire et le locataire, savez-vous réellement qui doit s'acquitter de la taxe ordure ménagère figurant sur l'avis d'imposition ? Sans doute que non ! Pour éviter tout malentendu lors de la régularisation des charges, il faut absolument distinguer la taxe foncière récupérable de la simple redevance incitative. Nous vous expliquons ici le mécanisme précis de refacturation et les justificatifs à fournir pour respecter la loi sans la moindre erreur.
TEOM ou REOM : la première question à se poser
Qu'est-ce qui différencie ces deux systèmes ?
La gestion des déchets est financée par deux dispositifs bien distincts en France. D'un côté, nous avons la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères), qui fonctionne exactement comme un impôt local classique.
De l'autre, il existe la REOM (Redevance d'Enlèvement des Ordures Ménagères). Ici, ce n'est pas un impôt, mais une facturation directe pour un service rendu, souvent basée sur la production réelle de déchets du foyer.
Notez bien que ces deux systèmes ne sont généralement pas cumulables. Une commune choisit l'un ou l'autre, c'est tout.
Comment savoir quel système s'applique chez vous ?
La méthode la plus simple pour le propriétaire reste de vérifier ses papiers administratifs. La TEOM apparaît clairement sur l'avis de taxe foncière ; si elle n'y est pas, la commune applique probablement la REOM.
Pour le locataire ou en cas de doute, on vous recommande de contacter directement le service urbanisme de la mairie ou le site de l'intercommunalité. C'est le seul moyen d'obtenir l'information la plus fiable.
Le tableau comparatif pour y voir clair
Ce tableau synthétise les différences fondamentales entre les deux systèmes pour ne plus jamais les confondre. Vous éviterez ainsi les erreurs de facturation qui peuvent peser sur votre budget locatif.
Critère | TEOM (Taxe) | REOM (Redevance) |
| Nature | Impôt local | Facture pour service rendu |
| Base de calcul | Valeur locative cadastrale du bien | Utilisation réelle du service (volume, poids, etc.) |
| Qui est redevable légalement ? | Le propriétaire (ou usufruitier) | L'occupant du logement (propriétaire ou locataire) |
| Qui paie en pratique (location) ? | Le locataire (par remboursement au propriétaire) | Le locataire (directement à la collectivité) |
Maintenant que la distinction est claire, concentrons-nous sur le cas le plus courant et source de confusion : la TEOM.
La TEOM : le propriétaire paie, le locataire rembourse (en général)
Le principe : une taxe due par le propriétaire
D'un point de vue fiscal, le seul responsable du paiement de la TEOM est le propriétaire du logement au 1er janvier de l'année d'imposition. Vous êtes l'unique débiteur connu de l'administration.
Cette taxe est adossée à la taxe foncière. Le propriétaire reçoit un seul avis d'imposition regroupant les deux sommes. C'est lui, et lui seul, que l'administration fiscale contactera en cas de non-paiement.
La récupération sur le locataire : une charge locative
La loi autorise le propriétaire à se faire rembourser le montant de la TEOM par son locataire. Cette taxe fait partie de la liste des charges récupérables.
Cette récupération est la norme, selon les textes officiels. Dans la plupart des baux de location, c'est une pratique standard pour ne pas perdre bêtement de la rentabilité.
Précisons que cette récupération doit être explicitement prévue dans le contrat de location, au titre des provisions sur charges ou d'une régularisation annuelle.
Ce que le propriétaire ne peut pas réclamer
Un point capital : le propriétaire peut récupérer la taxe, mais pas les frais de gestion de la fiscalité directe locale associés (souvent 8%). Ces frais restent à sa charge exclusive.
- Montant de la TEOM : Récupérable
- Frais de gestion de la TEOM : Non récupérables
- Majoration ou pénalités de retard : Non récupérables
C'est un détail qui compte pour calculer la rentabilité nette de votre investissement.
Refacturation au locataire : mode d'emploi et obligations
Le calcul du prorata en cas de déménagement
Vous imaginez payer pour une période où vous n'habitiez pas le logement ? Impossible. Si un changement de locataire intervient en cours d'année, celui-ci ne règle que sa période d'occupation réelle. C'est la règle.
Pour éviter les erreurs de calcul, suivez cette méthode logique :
- Repérez le montant de la TEOM sur l'avis de taxe foncière (hors frais de gestion).
- Divisez ce chiffre par 365 pour obtenir le coût journalier exact.
- Comptez le nombre de jours précis où le locataire a occupé les lieux.
- Multipliez le coût par jour par la durée d'occupation pour définir la somme due.
C'est le principe du calcul au prorata du temps d'occupation souvent cité.
Les justificatifs à fournir au locataire
Ici, pas de place pour le flou. Vous avez une obligation de transparence absolue envers l'occupant. Le locataire est parfaitement en droit d'exiger une preuve écrite du montant réclamé lors de la régularisation annuelle des charges.
Concrètement, le propriétaire doit tenir à disposition une copie de son avis de taxe foncière. Pas besoin de l'envoyer systématiquement par la poste, mais elle doit être consultable sur demande. Petit conseil : masquez vos informations personnelles si vous le souhaitez.
Les cas où la refacturation est impossible
Attention au piège du bail de location meublée avec charges forfaitaires. Si un forfait de charges est fixé au départ, c'est fini : le propriétaire ne peut plus demander de régularisation, même si la TEOM dépasse largement les prévisions.
Pire encore, si le bail ne mentionne pas explicitement la récupération de la taxe, vous ne pouvez pas l'imposer rétroactivement. La précision est vitale lors de la rédaction du bail de location pour éviter de perdre de l'argent bêtement.
Cas particuliers et exonérations : ce que dit la loi
Beaucoup pensent à tort qu'un logement vide échappe automatiquement à la fiscalité des déchets. C'est faux. Même sans locataire et sans poubelles sorties, le propriétaire reste le seul redevable légal.
La législation définit la TEOM comme une imposition attachée à la propriété et non à l'utilisation effective du service. Vous recevrez donc votre avis d'imposition, que le bien soit occupé ou totalement désert.
Une porte de sortie existe toutefois : le dégrèvement. Si la vacance est involontaire, dure plus de 3 mois et affecte tout le logement, le propriétaire peut faire une réclamation.
Les conditions pour être exonéré de TEOM
Ne rêvez pas trop, les exonérations de TEOM restent rares. Elles suivent généralement la logique de la taxe foncière, mais avec des exceptions notables.
Voici les situations spécifiques à connaître :
- Les propriétés qui sont exonérées de taxe foncière de manière permanente, comme les bâtiments ruraux ou édifices publics.
- Les logements situés dans une zone géographique où le service de collecte n'est pas assuré.
- Attention : les exonérations liées à l'âge ou aux revenus (personnes modestes, AAH) ne s'appliquent PAS à la TEOM.
Et pour la REOM, c'est bien plus simple
Si votre commune applique la REOM, oubliez les calculs savants de la taxe foncière. Ici, pas de confusion possible : c'est l'usager du service réel qui paie pour ses propres déchets.
En location, c'est donc toujours le locataire qui reçoit et paie la facture, directement émise par la collectivité. Le propriétaire n'intervient pas dans le processus, ce qui simplifie grandement la gestion.
En résumé, la règle varie selon votre commune. La TEOM est une taxe payée par le propriétaire puis récupérée sur le locataire, alors que la REOM est facturée directement à l'occupant. Pour une gestion sereine, la transparence reste la clé. Vous avez un doute sur la régularisation de vos charges ? N'hésitez pas à nous solliciter.