Réparations locatives : qui paie quoi entre propriétaire et locataire (décret 87-712)

Un robinet qui goutte, une chaudière en panne, une moquette usée à l'état des lieux : la question tombe toujours au mauvais moment. Qui paie quoi entre le locataire et le propriétaire ? Bonne nouvelle, la réponse n'est pas à la tête du client : elle est fixée par la loi, et notamment par le fameux décret n° 87-712 du 26 août 1987. Cet article s'adresse aux deux parties, locataire comme bailleur, parce que connaître la règle évite la moitié des litiges de fin de bail. On vous donne le principe, le détail poste par poste, les pièges de la vétusté et ce qu'un propriétaire ne peut jamais vous facturer.

À retenir

• Le locataire paie l'entretien courant et les menues réparations ; le propriétaire paie les grosses réparations et la vétusté.
• La liste de référence est le décret 87-712 ; les obligations découlent des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
• Rien n'est dû par le locataire en cas de vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure.
• Le dépôt de garantie se restitue sous 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (non conforme).

• Qui paie quoi entre le locataire et le propriétaire ?
• Le tableau pièce par pièce : qui paie quoi ?
• Ce qui n'est jamais à la charge du locataire
• La vétusté : le mécanisme qui change tout à la sortie
• Le dépôt de garantie et les retenues en fin de bail
• Deux cas particuliers qui reviennent souvent
• Comment éviter le litige, des deux côtés ?
• Questions fréquentes

Le partage est fixé par la loi du 6 juillet 1989 : le locataire assume l'entretien courant du logement et les menues réparations, pendant toute la durée du bail, tandis que le propriétaire prend en charge les grosses réparations, la vétusté et la mise aux normes. La liste précise des réparations locatives figure au décret 87-712.

La frontière posée par la loi est simple à énoncer. Le locataire couvre l'entretien courant du logement et de ses équipements, ainsi que les menues réparations du quotidien. Le propriétaire, lui, doit délivrer un logement décent et payer tout le reste : gros entretien, grosses réparations et mise aux normes.

Pour la retenir, une image suffit. Ce qui relève de l'usage quotidien et du maintien en bon état est pour le locataire. Ce qui touche à la structure, à la sécurité ou à la fin de vie d'un équipement est pour le propriétaire. Tout le travail consiste ensuite à savoir où passe cette ligne, poste par poste, et c'est précisément ce que détaille le décret.

Ce que dit précisément le décret 87-712

Le décret n° 87-712 ne pose pas un principe vague : il dresse une liste détaillée, pièce par pièce, des réparations à la charge du locataire. C'est la référence que citent les juges. Attention toutefois : cette liste n'est pas totalement figée. Elle indique le type de réparations concernées, mais elle s'efface toujours devant la vétusté ou un défaut qui n'est pas le fait du locataire. Un même remplacement peut donc revenir à l'un ou à l'autre selon la cause réelle de la panne.

Voici l'essentiel du décret traduit en clair. Ce tableau couvre les postes les plus fréquents ; pour chacun, on distingue l'usage courant (locataire) du remplacement pour vétusté (propriétaire).

La logique se lit d'une colonne à l'autre : tant que l'équipement fonctionne, son entretien courant est pour le locataire ; dès qu'il faut le remplacer pour usure, la charge bascule sur le propriétaire.

Le cas de la chaudière, source n°1 de litiges

C'est le poste qui fâche le plus, alors soyons nets. L'entretien annuel d'une chaudière individuelle (de 4 à 400 kW) est obligatoire et à la charge du locataire, sauf clause contraire du bail. L'attestation d'entretien doit être remise sous 15 jours et conservée au moins 2 ans. En revanche, le remplacement de la chaudière en fin de vie est à la charge du propriétaire. Une chaudière collective, elle, est entièrement du côté du bailleur ou du syndic.

Voici le contrepoids essentiel, trop souvent passé sous silence. Même pour une réparation qui figure dans le décret 87-712, quatre situations renvoient la facture au propriétaire.

• La vétusté : l'usure normale liée au temps et à un usage normal.
• Le vice de construction ou la malfaçon.
• La force majeure (tempête, catastrophe naturelle).
• La faute du bailleur ou d'un tiers.

Attention

Une clause du bail qui met à votre charge des réparations qui reviennent légalement au propriétaire est réputée non écrite : elle est sans aucun effet. La répartition est d'ordre public. Un propriétaire ne peut donc pas, par contrat, vous transférer la vétusté ou les grosses réparations.

La vétusté est la notion qui départage la plupart des litiges de fin de bail. Elle est définie par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme l'usure résultant du temps ou de l'usage normal. Son intérêt est concret : elle réduit, voire annule ce que le propriétaire peut vous retenir sur le dépôt de garantie.

La grille de vétusté, votre meilleure alliée

Les deux parties peuvent annexer au bail une grille de vétusté. Cette grille fixe, pour chaque équipement, une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement annuel. Traduction : plus un équipement est ancien, moins vous en devez la réfection.

Un exemple parle mieux qu'un principe. Une grille attribue souvent une durée de vie d'environ 7 à 10 ans à une peinture, et de l'ordre de 15 ans à une moquette. Vous quittez le logement au bout de douze ans et la moquette est abîmée ? Elle est déjà amortie : sa réfection est pour le propriétaire, et rien ne peut être retenu sur votre dépôt de garantie. Sans grille, le débat se règle au cas par cas, souvent devant le juge.

C'est le moment où toute cette mécanique se solde, et où l'état des lieux de sortie devient la pièce maîtresse.

Les délais de restitution

À votre départ, le propriétaire restitue le dépôt de garantie dans un délai maximum d'1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois s'il est non conforme, c'est-à-dire en présence de dégradations. Le délai court à compter de la remise des clés. Les dégâts constatés après l'état des lieux obéissent d'ailleurs à des règles précises, à connaître avant de signer.

Les garde-fous en cas de retenue abusive

Deux protections jouent en votre faveur. D'abord, toute retenue doit être justifiée par l'état des lieux et des devis ou factures, jamais par une estimation au doigt mouillé. Ensuite, en cas de retard, le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé. Le dépôt lui-même est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide, et à 2 mois en meublé.

Les punaises de lit et les nuisibles

Depuis la loi ELAN de 2018, le propriétaire doit délivrer un logement exempt d'infestation. Si des punaises de lit ou des cafards sont présents à l'entrée, ou apparaissent en cours de bail, le traitement est à la charge du bailleur. La facture ne revient au locataire que si le bailleur prouve une négligence caractérisée, ce qui est en pratique extrêmement difficile à démontrer.

Les travaux longs pendant l'occupation

Le propriétaire a le droit de mener des travaux nécessaires pendant votre location. Mais quand ces travaux durent plus de 21 jours, vous avez droit à une baisse de loyer proportionnelle à leur durée. Une contrepartie légale que beaucoup de locataires ignorent, et que peu de bailleurs signalent spontanément.

La quasi-totalité des conflits vient d'un état des lieux bâclé. Le conseil vaut pour tout le monde. Côté locataire, documentez tout à l'entrée comme à la sortie : photos datées, mentions précises, mesure de l'existant. Côté propriétaire, annexez une grille de vétusté au bail et conservez vos factures : c'est ce qui rend une retenue incontestable. En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation est gratuite, et l'ADIL du Nord renseigne les deux parties sans frais avant d'en arriver au tribunal. C'est justement ce travail de cadrage qu'une agence de gestion locative prend en charge pour éviter que le litige ne naisse.

Vous l'aurez compris, la répartition des réparations n'a rien d'arbitraire : elle suit une logique claire, entretien courant d'un côté, vétusté et grosses réparations de l'autre. En cas de doute, revenez au décret 87-712 et à la cause réelle de la panne. Pour aller plus loin, notre guide sur l'entretien de la chaudière détaille le poste le plus litigieux, et celui sur les travaux du propriétaire pendant la location complète vos droits. Un dernier réflexe : gardez chaque facture et chaque échange écrit, ce sont eux qui font la différence le jour de l'état des lieux.